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听说你在纠结买车位 优秀车位属性盘点
来源:车城网 阅读数:4767 2017-10-23 15:15:25

车位有哪些种类#e#  买车位绝对不是“有钱就买”这么简单,有钱人的钱也不是做梦梦出来的,在发生车位购买之前,自然要权衡利弊一番。其实买车位就如买房,不仅仅是为了自己方便、舒服,另一个层次也是为了资产效益最大化。一个优秀的车位不仅仅要拥有合适的购入杠杆,同时相比其他车位来说也拥有更快速的升值速度以及租售比。如果说你在纠结买车位,那么下文将要说到的这些地方你就要注意一下了——同样一笔钱花出去,当然要花的精彩、花的升值,你说对吗?

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  注:本文主要针对一般的刚需性群体,高端小区及稀缺型土豪车位不在讨论之列(我也没法讨论),目标群体也是以普通人群为样本。

  想买个车位要花多少钱?

  以笔者工作的城市广州为例,各个区的车位平均价格差距还是非常大的。从“阳光家缘”上可以查询到广州市今天上半年的车位销售数据,可以看到从1到6月份,广州市一共卖了25976个车位,总价格是44.98亿。那么好了,一个车位,平均是17万元,这么看来好像也还好是不是?不过这是平均了从化、增城(相当于北京之密云、平谷)的价格。跟中心区天河、越秀(相当于北京之朝阳、东城)相比起来呢,差距又非常悬殊了。光说不练假把式,咱们图片伺候。

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  为什么我单拿广州中心四区说事儿呢?因为虽说都是广州,但是外来人口能享受到的基础设施、公共交通、医疗、治安、工作机会,八九不离十都在这里。要是往其他地方去,那可是连地铁都没有的,除了土著,恐怕没人受得了。

  那么即便去除老城区、交通因素等高价车位,四区的平均车位价格也集中在40~60万这个区间,就算是诸如四五线城市如我的老家,也得十几二十万了。就这个价格来看,是否要出手,确实还是要掂量清楚的。那么问题来了:什么车位值得买?买车位之前,都有哪些要注意的地方呢?

  停车位都有哪几种?

  一般我们能接触到的车位有四种:第一种,地面非规划车位;第二种,地面规划车位;第三种,地库规划车位;第四种,人防工程停车位。

  第一种:地面非规划车位,常见于老式小区,一般是侵占道路、绿化带等原本不是正经车位的地方而用于停车的。特点是没有专人专用,基本都是物业所有,仅用来出租,停车人也是先到先到。这种车位没有明晰的产权划分,就算出手也属于物业、开发商的短期不合法行为,不推荐购买。

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  第二种:地面规划车位,比较好理解,就是开发初期已经规划好的标准地面停车位,这种位置相比前者来说,会显得更正规一些,在大多数商业小区当中,这种车位距离住宅楼一般还有一定的距离,并且位于住宅楼楼下的商业配套附近,且大多数用于临时来访车辆、月租车辆所用,停放车辆随机性更大。

  值得注意的是,这种车位和非规划车位一样,大多属于“公摊车位”,这些位置属于业主共有,就算可以买卖,本质上也属于租赁行为,长远来看利益不能够百分百保证。

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  由此看这种位置我仍然不太推荐,总结一下弊端:一是流动性大就算了,还没有明确产权;二是位置距离住宅楼本身还有距离,涨价幅度先撇开不说,起码就不好出手。还有一个不成文的规定就是,大多数投资了住宅商业配套的业主都可以变相占用门前的车位,所以这些位置基本都被配套商业业主以及临时停车客占据。万一车位产权方变卦,也缺乏足够的法律保护。

  第三种:地库规划车位,就是我们最为熟悉的商品房配套车位了,这种车位产权规划清晰(一般为开发商或物业所有),三证齐全,装修、照明、维护条件上佳,这种车位也就是我们需要关注以及考虑是否要购买的车位,这种车位也被称为“产权车位”,并且产权年限与住宅使用年限一样。

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  第四种:人防工程停车位,这种常见于商业、学校、回迁房小区等地下车库,是人防工程的规划车位。按照《物权法》和《人民防空法》立法中“谁投资、谁受益”的原则,在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下供业主使用,并可按约定收取一定的费用。开发商只拥有使用权,不拥有产权,只能出租,但租期不得超过20年。

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  这种车位的装修档次大多不高,就算地产商拿出来贩卖,一般实质上也是长期租赁,这个一定需要注意下哈,很容易跟产权车位搞混。#p#车位是否值得买#e#

  车位是否值得买

  本文所指要买的车位,都是建立在有产权的基础上,所以我只倡导购买有产权的车位,这点务必要注意!

  关于时间:当然是交楼后越早买越好,此时一手车位产权清晰,手续简单,开发商坐庄,交易手法多样化。由于初期车位比较充足,开发商往往会拿出一些手段聚聚人气,比如价位合理的情况下还有少量的现金优惠以及3~5年的免息分期,在这种时间段入手那是非常好的,因为以这样的方式购入每个月的压力其实不会比租车位高多少。

  至于走到中后期的阶段,以财产增值角度来讲都不是很好的时机了,因为中后期的车位会呈现出两个态势:

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  一是郊区盘,数年后仍有大量车位闲置,价格倒还是涨了几万,不仅仅是自用租一个就好,长远来看升值空间非常有限,转手也比较难。

  二是位置比较好的刚需盘,这种就要详细讨论一下:如果是成长了两三年的刚需盘已经聚居了大量的自住居民,那么车位还是势必要紧张一些的,尤其是前几年有不少车位配比为1:0.8的好地段小区,那更是供不应求;如果这个小区档次属于中档及以上的话,我认为还是有购买潜力的。因为这种态势的小区,虽然现阶段车位价格已经涨了7,8万甚至更多,但是长期来看仍然具有升值潜力,另一个角度来看,这种供需关系也会促使租金涨到很高的位置。

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  有人说价位是否在高位不好把握,那么我倒是有一个法子给你参考。同样满足地理位置优越的刚需盘小区,如果这个小区本身档次还算比较高,物业管理水平也是十分规范化的话,那么购买指数和小区整体档次是正比的。如果说你的小区档次一般一些,并且还能明显见到一定量的出租户的话,那我认为还是不买为妙,因为这么高的一次性投入,回报期限显得非常漫长。怎么判断车位价格贵不贵?其实也很简单,比你的车本身贵,那这个价格就算比较贵了。

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  简单来说,就是你的房子地段不行,无论入住率是否高,都要先看看自住比例。如果自住比例非常高,那还值得考虑一下(早期买、价低、分期的前提下),车位配比本身也不算太高(0.9及以下),那么具有一定的升值潜力。

  地段好的话,车位配比的比例可以适当放宽,因为地段越好,自住比例越高,车位越发紧张,房价及车位价格双飞的速度就越快,也更容易脱手。车位的价格往往都是和房价呈现出正相关关系,但是车位具有更强的抗跌属性。如果说未来你需要置换一套房子,那么打包的房+车位将能够大大提升成交速度,也算是一个优势吧。

  至于车位的位置,靠边位、单独位、联排位,自然是越独立的越好,相信这个大多数人都懂,我也就不要再废话太多了。

  咱们来算一笔账

  为什么上文提到的诸多种类的车位,我都没有推荐购买呢?因为升值空间有限且一次性投入过多的前提下,明显还是有太多的投资渠道的,就拿最基本人人都会的定期理财来说:

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  一个自住型为主的成熟刚需性小区,数年间一手车位已经售罄,且二手车位价格已经涨到了30万元,产权为70年,管理费用为100元,契税为3%,那么这个二手购买费用为30w+100×70×12+30w×0.03=393000元。注意,除了契税,车位还需缴纳营业税和个税、增值税等数种税费,这些税占比不算大头且视情况而定,姑且不写进去。

  那么如果同样时间来租这个位置的话,月租800元。800×12×70(不考虑租金上涨的情况下)总费用为672000元,长远来说,产权车位的保值增值属性还是挺突出的。

  同样的30万,如果我拿来做定期,以一个不太漂亮的成绩4.9%左右来算,每月都会最低保障有700-800的收益,如果你分配合理,那么这个数字是只高不低的,租车位的钱一样可以赚回来。所以,前面讨论了这么多成长期望的东西,就是为了强调对于我们普通人而言,买车位一定要考虑其投资收益价值;土豪则随意,买买买就可以了。

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  结论:建议以“是否自用”作为第一参考要素

  我是彻彻底底的方法论者,是否要出手,你可以参考这三个维度:是否自用、购买时间较早(价位合理、开发商坐庄有分期)、地段成长期望。

  原则就是这三个条件,车位的情况满足的越多,则购买指数越高,如果说你是自己购入的刚需新房,车位将来一定也是自己用,那么你真的不用考虑太多,一定要买。新房都有开发商坐庄分期,购入杠杆诱人,这种人群我建议是一定要买的,无论是自身生活便利还是长期资产保值,都是有利的。

  其他人群,可以根据我上文分析的各种利弊,自己权衡是否要购买。总的来说,除非押宝十分精准,大多的车位的短期投资收益都非常一般,如果纯粹为了短期投资而购买车位,此举我认为不妥。至于另外一些人呢,不需要长期稳定的车位,也比较会投资,这类人我也同样不推荐购买车位。最后,祝愿各位意向买家早日以合理的价格买到/租到自己心仪的车位。

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